Bienestar y salud vs Eficiencia energética
La calidad ambiental interior es la nueva clave del diseño de edificios sostenibles.
¿Por qué la edificación sostenible?
Para que una edificación sea considerada sostenible debe ser funcional, duradera y accesible. Debe garantizar el máximo confort térmico, acústico y lumínico con el mínimo consumo energético, así como ser saludable para sus usuarios o habitantes.
Para cualquier promotor o gestor patrimonialista, la diferenciación de sus inmuebles respecto de la competencia es fundamental para mejorar su posicionamiento, comercialización, y por tanto su rendimiento económico.
Desde hace unos años, las estrategias sostenibles de diseño, ejecución y operación de los edificios son un factor diferencial en constante crecimiento. Esto es debido a varios factores que han evolucionado en la sociedad:
- Una mayor concienciación por el impacto ambiental de los edificios, tanto en las fases de diseño y construcción como en la de explotación
- La experiencia de diseños inadecuados que lastran el desempeño del inmueble y lo hacen obsoleto en el medio plazo
- La evidencia de la reducción de costes de operación y mantenimiento de este tipo de edificios
- Anticiparse a futuras demandas de los inversores y ocupantes
Ante la necesidad de establecer referenciales que cualifiquen y cuantifiquen la sostenibilidad de un edificio, se dispone en el mercado de varios esquemas de evaluación y certificación entre los que encontramos a LEED (del USGBC), BREEAM (del BRE) o VERDE (del GBCe).
Sostenibilidad y ESG
Formalmente, se entiende por desarrollo sostenible aquel que satisface las necesidades de las generaciones presentes sin comprometer las posibilidades de las generaciones del futuro para atender sus propias necesidades.
Así, los pilares básicos de la sostenibilidad son la protección del medioambiente, el bienestar de las personas y la viabilidad económica. Estos elementos han mutado en las empresas al concepto de ESG (Environmental, Social, Governance), ampliando el enfoque en los individuos al conjunto de la sociedad y evolucionando de la mera rentabilidad económica a la integración de valores globales en la Dirección.
En el caso particular de la actividad inmobiliaria, se puede decir que los edificios responden a criterios ESG (son sostenibles) si:
- Reducen el impacto ambiental producido por su diseño, construcción y operación, e incluyendo las posibles fases de transformación y desmantelamiento final
- Proporciona un alto confort a los ocupantes en aspectos como la sensación térmica (variable más compleja y exigente que la mera temperatura), protección acústica, uso de materiales contaminantes, disponibilidad de luz natural y vistas al exterior, control individual de sistemas en el puesto de trabajo, acceso al transporte sostenible, etc.
- Incrementa su rendimiento económico como activo gracias a su coste de inversión contenido, a unos gastos de operación sensiblemente inferiores a un edificio convencional y a una mayor integración social en aspectos como la transparencia en la gestión, integración, igualdad, etc.
¿Cuál es el factor clave?
En muchos ámbitos se confunde la sostenibilidad con la eficiencia energética, denominando ‘sostenible’ a un edificio de bajo consumo pero de gran impacto ambiental por factores relacionados con el transporte, los materiales o el uso ineficiente del agua. De igual manera ocurre en otros sectores, como el transporte o la producción de energía.
En el caso de los edificios, la mayor conciencia ambiental se traduce en una demanda por parte de los clientes de diseños de menor impacto y mayor calidad ambiental interior. De esta forma, la salud y el bienestar de los ocupantes se ha situado como factor clave en el diseño para lograr una edificación sostenible.
Aunque para el propietario, la factura energética y de mantenimiento sigue siendo un coste directo muy importante, factores como los niveles de ventilación, la presencia de contaminantes en el ambiente o la disponibilidad de luz natural y vistas directas al exterior son factores de mejora del posicionamiento comercial que redundan en el rendimiento económico del inmueble.
Edificación sostenible vs edificación estándar
Según todos los estudios, la mejora de productividad del personal que ocupa un edificio sostenible respecto de uno estándar está en términos generales entre el 1% y el 5%. Esto es debido a la disminución del absentismo laboral por enfermedades respiratorias, menos incidencias en las instalaciones de clima e iluminación, aumento de la concentración de las personas gracias a un elevado confort, etc.
Si consideramos que en compañías de servicios (habituales inquilinas de los edificios de oficinas) los gastos de personal pueden suponer un 50% de los costes operativos, el beneficio obtenido es muy superior al que se puede lograr por actuaciones sobre la eficiencia energética.
Por ello, la integración con el entorno urbano y paisajístico, el uso de materiales naturales reutilizables, los sistemas de ventilación mejorada o la accesibilidad universal se imponen en los mejores diseños actuales. Su creciente valoración por parte de los inversores apunta a que los aspectos Sociales de la estrategia ESG serán los de mayor influencia en los próximos años.
Alejandro COBOS BALLANO
COO, INERIA Management, S.L.